Jaarlijkse huurverhoging

Ons huurbeleid
Het huurbeleid van 2020 ziet er anders uit dan vorig jaar. We verhogen voor huurders die horen tot de doelgroep van woningcorporaties de huur vanaf 1 juli alleen met de inflatie over het afgelopen jaar. Voor 2020 is dit 2,6%. Dit geldt voor alle huurders met een inkomen onder de €43.574,- (sociale doelgroep). Wettelijk is het toegestaan om voor deze doelgroep maximaal 5,1% huurverhoging te vragen. Thius kiest er voor de huurverhoging voor deze doelgroep te beperken tot 2,6%.

Inkomensafhankelijke huur
Heeft u een verzamelinkomen van boven de €43.574,-? Dan krijgt u een huurverhoging boven inflatieniveau.

Wettelijk zijn hierop enkele uitzonderingsgroepen benoemd.
Uitzonderingen op de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn:

  •     Indien één van de leden van het huishouden de AOW-leeftijd bereikt heeft
  •     Voor huishoudens bestaande uit minimaal 4 personen
  •     Chronisch zieken
  •     Gehandicapten

Indien u onder één van deze categorieën valt, dan krijgt u dezelfde verhoging als voor de sociale doelgroep (dus 2,6%).

U kunt bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging om de volgende redenen:

  • De verklaring van de Belastingdienst klopt niet.
  • Uw huishoudinkomen is gedaald.
  • U bent chronisch ziek/gehandicapt.

Hoe kan ik bezwaar maken? 
Bent u het niet eens met de hoogte van de voorgestelde huurverhoging? Dan kunt u schriftelijk bezwaar bij ons maken door het verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging te downloaden en volledig in te vullen. Het formulier staat onderaan deze pagina. Zorgt u ervoor dat uw bezwaar vóór 1 juli 2020 door ons ontvangen is? U stuurt uw bezwaar naar:

Thius
Bezwaar huurverhoging 2020
Postbus 61
4000 AB  TIEL

Meer informatie?
Heeft u nog vragen of wilt u hulp neemt u dan contact op via telefoonnummer (0344) 61 41 06.

Betalen
Maakt u de huur zelf aan ons over? Houdt u er dan rekening mee dat u het exacte nieuwe huurbedrag aan ons overboekt op onze Rabobankrekening NL27RABO0362967555.

Veel gevraagd over Jaarlijkse huurverhoging

Het door de Belastingdienst vermelde huishoudinkomen over 2018 is niet juist. Wat nu?

Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2018 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens van€43.574,-. Dan kunt u bezwaar maken tegen dit voorstel. U moet dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2018 inderdaad lager is, passen wij het huurverhogingsvoorstel aan. Blijkt uit de nieuwe inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2018 hoger is dan de inkomensgrens, dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door. Als u uw bezwaar niet intrekt, dan gaat het voorstel naar de Huurcommissie voor een uitspraak. Thius stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn dan voor uw rekening.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor niet geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Wat staat er op de inkomensverklaring en waarvoor mag Thius het gebruiken?

Op de inkomensverklaring wordt de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het bepalen van de hoogte van de huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

Wat wordt bedoeld met huishoudinkomen?

Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen, gemeten in 2018, van de huurder en alle andere bewoners die in 2020 op het betreffende adres staan ingeschreven. Van personen die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen alleen mee voor zover dat boven de inkomens-vrijstellingsgrens € 4.964 uitkomt.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Dat ligt aan het soort huurverhoging dat u krijgt:

Krijgt u een basishuurverhoging van 2,6%?
Op grond van wettelijke voorschriften zou voor uw woning een huurstijging tot maximaal 5,1% toegestaan zijn. Thius heeft dit verlaagd tot maximaal 2,6%. Bent u toch van mening dat de aangekondigde huurverhoging onterecht is, dan kunt u voor 1 juli 2020 schriftelijk bezwaar maken.

 Geldige redenen kunnen bijvoorbeeld zijn:
• Het huurvoorstel bevat fouten, bijvoorbeeld een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• U heeft het huurvoorstel minder dan twee maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen.
• De huurverhoging bedraagt meer dan de maximaal toegestane huurverhoging. U kunt dit nagaan op www.huurverhogingscheck.nl.
• Uw kale huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntensysteem; u kunt dit nagaan op www.huurcommissie.nl.
• De Huurcommissie heeft vóór het huurverhogingsvoorstel uw huur tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken aan uw woning. Uw huur mag in zo’n geval pas worden verhoogd als de gebreken verholpen zijn.
• U heeft vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging ingediend wegens onderhoudsgebreken. Uw huur mag niet veranderen zolang deze procedure loopt.
• De verhuurder wil binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging?
U kunt vóór 1 juli 2020 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.

Geldige redenen kunnen zijn:

  •  Het door de Belastingdienst vermelde inkomen over 2018 is niet juist.
  •  Uw inkomen over 2019 is lager dan uw inkomen over 2018 en komt daarmee onder de gestelde     inkomensgrens.
  •  Uw huishoudensamenstelling is gewijzigd waardoor uw huishoudinkomen lager is dan €43.574,-
  •  U behoort tot een groep die wordt uitgezonderd voor inkomensafhankelijke huurverhoging:
  •  U bent gehandicapt of chronisch ziek.
  •  Één van de huurders van uw huishouden heeft voor 1 juli 2020 de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
  •  Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen.

Onderhoudsgebreken zijn géén geldige reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Als er sprake is van ernstige gebreken in het onderhoud, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen. Van deze mogelijkheid kunt u het hele jaar gebruik maken.

Meer informatie over het aantekenen van bezwaar en het bezwaarformulier vindt u op www.huurcommissie.nl

Mijn inkomen is ten opzichte van 2018 gedaald. Wat moet ik doen?

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging én is uw inkomen in 2019 t.o.v. 2018 gedaald tot onder€43.574,-, dan kunt u vóór 1 juli 2020 bezwaar maken. U moet bij uw bezwaarschrift de volgende documenten voegen:

  • inkomensverklaringen over 2019 van alle leden van uw huishouden. U kunt een inkomensverklaring aanvragen bij de Belastingdienst.
  • een GBA-adresuittreksel waarop staat hoeveel leden uw huishouden telt; u kunt dit uittreksel bij uw gemeente aanvragen

Is uw inkomen in 2020 gedaald, dan kunt u géén bewaar maken. De huurverhoging moet namelijk berekend worden over een vastgesteld jaarinkomen en 2020 is nog niet ten einde.

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst (vrije sector woning)?

Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract boven de, op dat moment geldende huurliberalisatiegrens, lag. Per 1 januari 2020 zijn dit voor nieuwe contracten huurovereenkomsten met een huurprijs hoger dan € 737,14. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl

Mag de huurprijs na de huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens uitstijgen?

De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. De maximale huurprijsgrens van een woning wordt bepaald door de puntentelling in het woningwaarderingstelsel. De kwaliteit van de woning bepaalt hoeveel punten een woning krijgt. Als Thius zorgen wij er ook voor dat uw huur niet boven de maximale huurprijsgrens komt.

Kan ik als gehandicapte of chronisch zieke bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Wilt u bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan moet u voldoen aan 1 van de volgende voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

  • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
  • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
  • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • een nog geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

Mag de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitstijgen?

Ja, dat mag als de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 737,14 ligt. Indien u huurtoeslag aan wilt vragen omdat uw inkomens in gedaald, neem dan contact op met ons. Zodat wij kunnen bekijken of wij ervoor kunnen zorgen dat u alsnog huurtoeslag aan kunt vragen. Dit kan het hele jaar door.

Wanneer wordt de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd?

Elk jaar op 1 juli worden de huurprijzen in Nederland aangepast volgens richtlijnen van de overheid. Ieder jaar ontvangt u van ons voor 1 mei een brief met daarin de huurverhoging voor dat jaar. 

Ik huur een vrije sector woning. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Huurt u een vrije sector woning? Dan kunt u geen bezwaar maken bij de Huurcommissie, maar kunt u zich wenden tot de Kantonrechter.

Hoe wordt de inkomenscategorie bepaald voor de inkomensafhankelijke huurverhoging?

De Belastingdienst heeft aan ons doorgegeven in welke inkomenscategorie uw huishouden valt. Wij komen niet uw exacte inkomen te weten, alleen tot welke categorie uw inkomen behoort. We gebruiken deze informatie alleen om de huurverhoging vast te stellen dus niet voor andere doeleinden. Bij het bepalen van het inkomen gaat de Belastingdienst uit van het gezamenlijke jaarinkomen van het voorgaande jaar. Dat zijn de verzamelinkomens van alle leden van uw huishouden bij elkaar opgeteld. Het inkomen van inwonende kinderen tot 23 jaar wordt gedeeltelijk meegeteld: alleen het deel boven het minimumloon telt mee. De Belastingdienst kijkt naar alle bewoners die op het adres staan ingeschreven.

Wanneer ontvang ik de jaarafrekening van mijn energieverbruik?

U ontvangt de jaarafrekening tussen april en juni. Als er een aanpassing moet worden gedaan van het voorschotbedrag, dan kan dit samen met de jaarlijkse huurverhoging (1 juli) worden gedaan. Het kan ook zijn dat dit afzonderlijk aan u wordt medegedeeld.

De huur van mijn woning is verhoogd door de jaarlijkse huurverhoging. Moet ik mijn huurtoeslag ook aanpassen?

De huurtoeslag loopt van januari t/m december. Bij de jaarlijkse huurverhoging geven wij uw nieuwe huur door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst maakt niet meteen automatisch een nieuwe berekening van de huurtoeslag. Zij verwerkt de nieuwe huur in november bij de berekening van het voorschot voor 2021. Dit betekent dat u een eventueel hogere huurtoeslag over de maanden juli tot en met december met terugwerkende kracht uitbetaald krijgt. U ontvangt het geld in de loop van 2021. U hoeft hier zelf dus niks voor te doen.

 

De huurprijs die een huurder betaalt bestaat uit de zogenaamde kale huurprijs (ook wel netto huurprijs genoemd) en de servicekosten. Een deel van deze servicekosten wordt meegenomen in de bepaling van de huurtoeslag. Dit zijn de zogenoemde subsidiabele servicekosten. Daarbij gaat het om kosten voor bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimten en/of een huismeester. De kale huur inclusief deze subsidiabele servicekosten wordt de rekenhuur genoemd.

 

Wilt u uw huurtoeslag al met ingang van 1 juli 2020 aan laten passen? Of ontvangt u nog geen huurtoeslag en wilt u meer informatie? Vraag het aan de Belastingdienst